Версія для друку

Написати листа

Відповідно до ст. 81 ЦК земельна ділянка належить до нерухомого майна. Поряд із правом власності на майно, зокрема земельну ділянку, цивільне законодавство виділяє й інші речові права на нього.
Залежно від змісту наданих прав та обов’язків у ч. 1 ст. 395 ЦК установлено перелік видів речових прав на чуже майно, а саме: право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій).
Детально зміст права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) розкривається законодавством у ст. 407 ЦК та ст. 102/1 Земельного кодексу (далі – ЗК).
Так, емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб у разі наявності в особи потреби та можливості такого використання.

Договір про надання емфітевзису:
Емфітевзис виникає на підставі відповідного договору.
Зазначений договір укладається між власником земельної ділянки та особою (юридичною або фізичною), яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Відповідно до ст. 208 ЦК договір укладається в письмовій формі.
Договір не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, проте може бути посвідчений на вимогу сторони.
Необхідно підкреслити, що законодавство не містить вимог до форми та змісту договору про надання емфітевзису. Тобто істотні умови такого договору законодавством не визначено. Це у значній мірі спрощує та прискорює процедуру його укладення та робить такий договір більш привабливим порівняно з договором оренди землі. Такий договір може бути строковим або безстроковим. При цьому законодавством визначено, що строк договору емфітевзису для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років (ст. 408 ЦК, ч. 4 ст. 102/1 ЗК).
Для земель приватної власності строк не обмежено, тобто він може становити, наприклад, 100 років. Слід звернути увагу, що, укладаючи безстроковий договір, кожна зі сторін отримує право відмовитися від договору емфітевзису, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (п. 2 ст. 408 ЦК). Розмір плати за договором, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються сторонами за домовленістю. Договір повинен містити перелік обов’язків землевласника та землекористувача, визначені законодавством, які фактично не відрізняються від їх прав та обов’язків у разі оренди землі.
Так, відповідно до вимог ЦК землекористувач зобов’язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
У свою чергу, власник земельної ділянки зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав. При укладенні договору емфітевзису слід ураховувати, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою (ст. 41 ЗК).
А тому використання земельної ділянки за таким договором має відповідати цільовому призначенню цієї земельної ділянки, зазначеному у правовстановлюючому документі (державному акті, свідоцтві на право власності тощо).
Особливості емфітевзису, відмінність від оренди:
Важливою особливістю емфітевзису (порівняно з орендою) є те, що таке право може відчужуватися та передаватися в порядку спадкування.
Винятком є право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб, яке не може бути відчужене землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), унесене до статутного капіталу, передане в заставу (ст. 407 ЦК).
Тобто якщо договір про надання емфітевзису укладено щодо таких земель, то особа може лише самостійно використовувати землю в межах строку, на який укладено договір. Що стосується земель приватної власності, то юридична особа, уклавши договір емфітевзису із громадянином – власником земельної ділянки, у подальшому (у межах строку його дії) може відчужити право користування такою земельною ділянкою шляхом продажу, дарування тощо. У такому випадку право емфітевзису первісного користувача припиняється після реєстрації такого права за новим користувачем.
Звертаємо увагу, що відчужується право користування, а не право власності на земельну ділянку, тобто відбувається не зміна власника ділянки, а лише заміна користувача. Власник земельної ділянки, право користування якою продається, має переважне перед іншими особами право на її придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах (ч. 2 ст. 411 ЦК).


договір чи його дублікат, свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом
Припинення емфітевзису: Припинення емфітевзису також підлягає державній реєстрації в Держреєстрі прав у встановленому законодавством порядку.
Підстави припинення емфітевзису передбачено ст. 412 ЦК та ч. 6 ст. 1021 ЗК. Так, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється в разі:
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку, на який було надане право користування;
викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю.
Однак перелік таких підстав не є вичерпним, оскільки припинення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) можливе за рішенням суду в інших випадках, установлених законом.


Начальник відділу
Державної реєстрації
Юр’ївської райдержадміністрації М.А.Сумаренко
Версія для друку Написати листа